Riscaldamento centralizzato: il condominio può eliminarlo senza il consenso di tutti?

Una recente sentenza del Tribunale di Foggia chiarisce a quali condizioni l'assemblea condominiale può decidere di dismettere il riscaldamento centralizzato e passare agli impianti autonomi, anche senza l'unanimità dei proprietari.

La vicenda nasce dall'impugnazione proposta da due condomini contro una delibera assembleare che aveva approvato la dismissione dell'impianto centralizzato in favore di sistemi autonomi. Secondo i ricorrenti, una decisione di tale rilevanza avrebbe richiesto il consenso unanime di tutti i proprietari, trattandosi della soppressione di un servizio comune. Contestavano, inoltre, che l'assemblea avesse deliberato senza acquisire preventivamente la necessaria documentazione tecnica e senza aver confrontato più preventivi prima di nominare un professionista.

Il Tribunale di Foggia, con la sentenza n. 2051 del 6 ottobre 2026, ha respinto l'impugnazione, confermando la piena legittimità della delibera.

I principi chiave della pronuncia

• Non occorre sempre l'unanimità: L'eliminazione dell'impianto centralizzato non richiede necessariamente il voto favorevole di tutti i condomini. L'articolo 26, comma 2, della Legge n. 10/1991 prevede infatti una disciplina agevolata per gli interventi volti al contenimento dei consumi energetici, consentendo l'approvazione con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio ($333,33$ millesimi).

• Trasformazione vs Soppressione: Occorre distinguere chiaramente tra la trasformazione dell'impianto (inserita in un progetto di efficientamento energetico) e la mera soppressione del servizio comune. Non è sufficiente spegnere definitivamente il riscaldamento centralizzato lasciando i singoli proprietari liberi di organizzarsi: una delibera di questo tipo, se adottata a maggioranza e senza unanimità, sarebbe nulla (come già chiarito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24976/2022).

• Tempistica delle verifiche tecniche: Il Tribunale ha precisato che l'assemblea può adottare una decisione programmatica sulla trasformazione e, contestualmente, incaricare un tecnico per la redazione del progetto. L'importante è che le verifiche di conformità e gli adempimenti tecnici vengano completati prima dell'esecuzione concreta dei lavori.

• Scelta del professionista: Il giudice ha inoltre chiarito che l'assemblea non è tenuta a comparare più preventivi prima di affidare l'incarico a un tecnico, salvo che il regolamento di condominio o specifiche disposizioni non prevedano diversamente.

Considerazioni finali

La sentenza ribadisce che la maggioranza condominiale può deliberare interventi di rilievo sugli impianti comuni, a patto di rispettare condizioni ben precise. La dismissione del centralizzato non deve mai tradursi in una semplice privazione del servizio ai danni dei condomini dissidenti.

Prima di procedere, è sempre indispensabile che il condominio accerti la fattibilità tecnica dell'intervento, il rispetto della normativa energetica vigente e i reali risvolti economici per ciascun proprietario. In sintesi: il passaggio all'autonomo a maggioranza è lecito, purché si tratti di una reale trasformazione finalizzata al risparmio energetico e non della semplice soppressione di un bene comune.