Condominio: illegittimo l'addebito ai condomini in regola con i pagamenti

Con la sentenza n. 1171/2026, il Tribunale di Vicenza ha esaminato l’impugnazione proposta da due proprietarie contro una delibera assembleare condominiale avente ad oggetto l’approvazione del rendiconto consuntivo e del bilancio preventivo, di cui contestavano alcuni punti. La controversia riguardava, in particolare, le spese relative agli impianti centralizzati di riscaldamento e raffrescamento; le proprietarie sostenevano di non dover corrispondere (o comunque di dover corrispondere solo in misura ridotta) le somme relative ai consumi, anche in ragione di un accordo raggiunto con il condominio durante una precedente assemblea. Le attrici erano infatti proprietarie di alcune unità immobiliari situate all’interno del condominio, una delle quali concessa in usufrutto e, secondo la loro prospettazione, rimasta pressoché inutilizzata.

Con la delibera impugnata, tuttavia, l’assemblea aveva approvato il rendiconto e il preventivo mantenendo a carico delle proprietarie le somme contestate. Le attrici lamentavano pertanto:

• la mancata applicazione dell’accordo transattivo raggiunto nella citata assemblea;

• l’errata imputazione delle spese di riscaldamento e raffrescamento;

• l’utilizzo dei millesimi di proprietà in luogo dei consumi effettivi;

• l’inserimento di una rilevante voce di spesa, pari a 350.000 euro, per lavori di adeguamento antincendio;

• la ripartizione, tra i condomini in regola con i pagamenti, di una somma di 80.562,49 euro corrispondente a morosità maturate da altri condomini.

Il condominio si costituiva opponendosi alle domande, sostenendo di aver rispettato l’accordo raggiunto in assemblea e di aver correttamente utilizzato i criteri di ripartizione applicabili, anche perché i contatori individuali non erano ancora funzionanti. Quanto alle morosità, il condominio affermava che si trattava di somme non più recuperabili e che, proprio per questo, dovevano essere ripartite tra i restanti proprietari.

Il Tribunale ha accolto solo parzialmente la domanda di parte attrice.

Dalla documentazione prodotta è risultato che il condominio aveva effettivamente detratto la somma prevista dall’accordo raggiunto in assemblea e aveva applicato la riduzione del 50% prevista per l’unità immobiliare interessata. Il Tribunale ha ritenuto inoltre legittime, per il periodo considerato, le ripartizioni effettuate sulla base dei millesimi di proprietà, poiché al momento dell’approvazione del bilancio preventivo i contatori individuali non risultavano ancora funzionanti.

Quanto alla voce relativa ai lavori per il certificato di prevenzione incendi, la sentenza ha escluso l’illegittimità, posto che la necessità degli interventi era già stata illustrata in precedenti assemblee e le proprietarie avevano avuto modo di conoscere la natura delle opere e delle spese. Non è stata pertanto ravvisata né un’indeterminatezza dell’oggetto della delibera, né l’assenza della maggioranza necessaria.

Il punto centrale affrontato nella sentenza riguarda invece la decisione di distribuire tra i condomini solventi la somma di 80.562,49 euro, corrispondente alle quote condominiali non pagate dai morosi. Il giudice ha ricordato che, in assenza di un diverso accordo approvato all’unanimità, le spese condominiali devono essere ripartite secondo i criteri proporzionali stabiliti dalla legge o dalle tabelle millesimali.

L’assemblea non può quindi decidere a maggioranza di trasferire stabilmente sui condomini in regola con i pagamenti il debito maturato dai morosi. Una simile decisione modifica, in concreto, il criterio legale di ripartizione delle spese e incide sulla posizione patrimoniale dei singoli proprietari. La giurisprudenza ammette una deroga temporanea soltanto in presenza di effettive ragioni di urgenza, tali da rendere necessario costituire un fondo speciale per evitare un pregiudizio immediato all’intero condominio. In tale ipotesi, il fondo deve essere funzionale a fronteggiare una situazione contingente e non può trasformarsi in una definitiva traslazione del debito sui condomini solventi.

Nel caso esaminato, il condominio non ha dimostrato l’esistenza di ragioni eccezionali e improrogabili. Inoltre, non era stato costituito alcun fondo cassa separato destinato a fronteggiare l’emergenza e a consentire il successivo recupero delle somme nei confronti dei morosi. Per questo motivo, il Tribunale ha annullato la delibera nella parte in cui aveva approvato a maggioranza la ripartizione della somma di 80.562,49 euro.

Nel caso concreto, il Tribunale ha qualificato come annullabile (e non nulla) la decisione relativa alla ripartizione delle morosità, poiché l’assemblea aveva adottato una ripartizione concreta non proporzionale senza modificare formalmente per il futuro i criteri generali di riparto. La sentenza richiama infatti la distinzione tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali, precisando che la nullità ricorre nei casi più gravi, come la mancanza originaria degli elementi essenziali della deliberazione, l’impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto oppure un contenuto contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume.

In ragione dell’accoglimento soltanto parziale delle domande, il Tribunale ha compensato un terzo delle spese di lite e ha posto i restanti due terzi a carico delle attrici, in considerazione della loro prevalente soccombenza.

In conclusione, il principio che emerge dalla sentenza in esame è che è illegittimo trasferire automaticamente ai proprietari solventi le morosità degli altri condomini. La maggioranza assembleare non può modificare per un singolo caso concreto i criteri legali di ripartizione delle spese, salvo che ricorrano effettive ragioni di urgenza e che venga costituito un apposito fondo temporaneo destinato a evitare un pregiudizio per la gestione comune, anziché sostituire definitivamente il pagamento dovuto dai morosi.